Calculadora de propriedades alugadas: aluguel, ROI e fluxo de caixa


Uma calculadora de propriedade alugada ajuda o dono de uma propriedade a determinar o retorno do investimento, a taxa de juros e o fluxo de caixa em uma propriedade alugada. As entradas que você precisará incluir valor da propriedade, renda mensal, despesas com propriedade e taxa de vacância. Os investidores costumam usar uma calculadora de renda para avaliar uma propriedade de aluguel em potencial e decidir se é um bom investimento para comprar.

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Como funciona a calculadora da propriedade de locação

A calculadora da propriedade de aluguel, também chamada de calculadora de renda, trabalha calculando dados como o valor atual da sua propriedade, sua taxa de hipoteca, o prazo do empréstimo e o aluguel mensal esperado. Também inclui quanto você pagou pela propriedade, incluindo o adiantamento, os custos de renovação e os custos de fechamento, bem como quaisquer despesas relacionadas à propriedade. Depois de inserir esses números, a calculadora de renda do aluguel calculará seu fluxo de caixa, sua taxa de limite e seu retorno sobre o investimento.

O calculador da propriedade alugada oferece uma visão geral do seu potencial retorno sobre o investimento e fluxo de caixa para que você possa decidir se a propriedade para investimento é um bom investimento. Ele também pode ser usado em uma propriedade que você já possui e deseja avaliar seu valor. O artigo irá guiá-lo através de como funciona a calculadora de propriedade de aluguel; não se preocupe se você não sabe todos os números de entrada, porque nós fornecemos algumas informações médias para insumos que podem não ser comumente conhecidos, como seus custos de fechamento.

Entradas de Calculadora de Propriedade de Aluguel

Ao usar nossa calculadora gratuita de aluguel, você será solicitado a inserir seu valor atual de propriedade, investimento em dinheiro, taxa de hipoteca, prazo, custos de fechamento, aluguel mensal esperado, despesas estimadas de propriedade e taxa de vacância.

Os detalhes de cada entrada na calculadora da propriedade de aluguel são:

Valor da propriedade atual

A primeira entrada é o valor da sua propriedade atual, também conhecido como valor justo de mercado, que é o valor da sua propriedade atualmente. Você pode descobrir isso, contratando um avaliador profissional para sair e dar-lhe um relatório de avaliação. Se você tiver uma propriedade residencial, você pode usar o Zestimate no Zillow ou chamar um agente imobiliário para executar uma análise de mercado comparativa (CMA) em sua propriedade.

Se você possui uma propriedade comercial, você deve usar um avaliador, ou pedir a um corretor de imóveis para lhe dizer quanto vale a propriedade usando a Costar ou a Loopnet, que são ambas plataformas imobiliárias comerciais.

Tenha em mente que o valor da sua propriedade atual não é necessariamente o mesmo que o preço de compra da propriedade. Você já pode ter comprado a propriedade e os valores flutuaram, ou o proprietário atual poderia ter comprado a propriedade anos atrás e ela subiu de valor e agora vale mais.

Investimento total em dinheiro para a sua propriedade alugada

A próxima entrada é o seu investimento em dinheiro total atual na propriedade, que inclui quaisquer custos de renovação, bem como o seu pagamento inicial, se você comprou a propriedade usando financiamento. Caso contrário, se você comprou (ou planeja comprar) a propriedade usando todo o dinheiro, então seu investimento em dinheiro será o preço de compra da propriedade. Isso será encontrado em sua declaração de liquidação do HUD 1 se você já comprou a propriedade. Se você ainda não comprou a propriedade, será o valor que o vendedor concorda em vender a propriedade.

Na nossa calculadora, você poderá selecionar sim ou não em resposta se você usou um empréstimo para comprar uma propriedade alugada. Em seguida, forneceremos alguns números médios que são preenchidos automaticamente caso você não tenha certeza de quanto foi seu investimento em dinheiro. O pagamento médio em uma propriedade de investimento é de 20%.

Taxa de hipoteca em sua propriedade de aluguel

Sua taxa de hipoteca é outra entrada usada na calculadora de propriedade de aluguel. É a taxa de juros que você concordou em pagar em seu empréstimo. Se você não tiver certeza de qual é a sua taxa de hipoteca e se ainda não comprou a propriedade, verifique com seu credor, porque ela deveria ter lhe dado um bloqueio de taxa, no qual você tem garantida uma taxa de juros específica durante um determinado período de tempo. , geralmente 30 a 60 dias.

Se você já comprou a propriedade, a taxa de juros estará em seus documentos de hipoteca. Você também pode encontrar taxas de propriedade de investimento que são atualizadas mensalmente em nosso artigo de empréstimos de propriedade para investimento. Nossa calculadora usa uma taxa fixa média de 5% se você não tiver certeza da sua taxa atual. Tenha em mente que 5% é uma taxa média e não podemos prever aumentos futuros nas taxas de juros de taxa ajustável. Um aumento de taxa pode aumentar seus custos totais e diminuir seu ROI.

Prazo de Empréstimo para sua Hipoteca de Aluguel de Propriedade

Seu prazo de empréstimo é a duração do seu empréstimo. Os termos típicos de empréstimos para imóveis alugados são 15, 20 ou 30 anos. Nossa calculadora de propriedade de aluguel grátis usa um empréstimo totalmente amortizado com um prazo de 15 anos para seus cálculos (se você não tiver certeza de qual é o seu termo de empréstimo exato). No entanto, você também pode ajustar esse termo para 20 ou 30 anos na calculadora da propriedade alugada. Se você tem um empréstimo de balão, inicialmente, pode resultar em melhor fluxo de caixa por causa dos pagamentos mensais iniciais mais baixos.

Fechando os custos em sua propriedade alugada

Os custos de fechamento são despesas além do preço de compra e pagamento da propriedade. Os custos de fechamento incluem honorários de credores, como taxas de originação de empréstimos. Eles também incluem honorários de cartórios, seguro de títulos, taxas de busca de títulos, honorários advocatícios, impostos de transferência, etc. Custos finais de 2% a 5% do preço de compra da propriedade. Se você não tiver certeza de seus custos de fechamento, a calculadora de renda de aluguel assumirá que eles são 5% (o que é do lado conservador).

Aluguel mensal esperado de sua propriedade alugada

O aluguel mensal esperado é bastante simples. É a renda bruta de aluguel que a propriedade está trazendo atualmente ou o que é esperado que ela traga. Ela inclui a renda de aluguel dos inquilinos e qualquer outra renda adicional de estacionamento, lavanderia operada por moedas, serviços de venda, etc.

Despesas de propriedade estimadas de sua propriedade alugada

Suas despesas de propriedade estimadas são suas despesas mensais associadas à propriedade. Eles incluem coisas como suas despesas operacionais, bem como seus pagamentos de hipoteca mensais. Tenha em mente que o pagamento da hipoteca não é uma despesa operacional, mas está nessa categoria porque é uma das suas maiores despesas mensais e ajudará a determinar o fluxo de caixa e o ROI.

Despesas operacionais típicas incluem:

  • Contribuição predial: Este é o imposto sobre o valor da propriedade definido por uma autoridade governamental local. Você pode ligar para o escritório do cobrador de impostos local, perguntar ao corretor de imóveis ou procurar nos registros públicos os impostos sobre a propriedade. Eles são geralmente listados anualmente, por isso basta dividir por 12 para obter os impostos mensais.
  • Gestão da propriedade HonoráriosEstes podem variar de 8% a 15% ou mais, mas usamos uma média de 10% da renda mensal coletada.
  • Manutenção: Isso é o que você gasta mensalmente na manutenção da propriedade. Geralmente, 1% do valor da propriedade é gasto anualmente, portanto, basta dividir esse número por 12 para obter seus custos mensais.
  • Utilitários de Área Comum: Estas são as utilidades que você, o proprietário, é responsável e pode incluir eletricidade nos corredores de um prédio ou coleta de lixo.

Taxa de vacância de sua propriedade alugada

Sua taxa de vacância é a razão entre as unidades vagas no prédio e o número total de unidades disponíveis. É usado apenas em propriedades com duas ou mais unidades. Por exemplo, se você tem duas unidades vagas em um prédio de 10 unidades, então sua taxa de vacância é 2/10 = 20%.

Para obter os resultados mais precisos usando a calculadora de renda, obtenha todos os números juntos de antemão. Tenha sua taxa de vacância, despesas operacionais e renda mensal de aluguel à sua frente, para que você possa inserir os números corretos com facilidade.

Saídas da Calculadora de Propriedade de Locação

Nossa calculadora de renda calcula seu retorno sobre o investimento (ROI), fluxo de caixa e taxa de cap. Calcula estas saídas com base nas entradas que você inseriu na calculadora. Esses resultados, também chamados de saídas, ajudarão você a determinar se a propriedade de investimento é um bom investimento para você.

Retorno do investimento do seu imóvel alugado

Um retorno sobre o investimento mede quanto lucro você faz em uma propriedade de investimento exibida como uma porcentagem. Ele mede quão bem o imóvel alugado está fazendo, e pode ser uma boa maneira de comparar outras propriedades produtoras de renda ao decidir qual comprar ou quanto você deve oferecer.

Um bom ROI em uma propriedade de investimento é geralmente de 10% ou mais. Para descobrir o seu ROI, calcule o seu retorno anual e divida-o pelo seu investimento total em dinheiro. A calculadora vai fazer isso por você, mas se você está curioso, você pode descobrir o seu retorno anual, subtraindo suas despesas de sua renda total de aluguel. Então você divide isso pelo seu investimento total. A nossa calculadora calcula o seu ROI durante 1, 5, 10, 15 e 30 anos, pelo que tem uma análise aprofundada da propriedade durante um longo período de tempo.

Fluxo de caixa para sua propriedade alugada

Fluxo de caixa é outra saída importante encontrada usando nossa calculadora de propriedade de aluguel grátis. Para descobrir o fluxo de caixa, a calculadora começa com sua renda e subtrai suas despesas operacionais e pagamentos de hipoteca. O fluxo de caixa é normalmente calculado mensalmente.

Se você está comprando uma propriedade de investimento, normalmente você quer uma propriedade de fluxo de caixa positivo, o que significa que, no final de cada mês, você terá lucro depois que todos os aluguéis forem arrecadados e todas as despesas pagas. Nossa calculadora ROI de aluguel de imóveis mostra o fluxo de caixa mensal e anual.

Taxa de limite para sua propriedade alugada

A taxa máxima é uma taxa que ajuda os investidores a avaliar um investimento imobiliário. A fórmula de taxa máxima é a receita operacional líquida dividida pelo valor da propriedade. As taxas de limite variam de acordo com a localização e o tipo de propriedade, mas normalmente uma boa taxa de limite varia de 4% a 10% ou mais. Normalmente, quanto maior a taxa de capitalização, mais lucrativo é o investimento, mas também mais arriscado o investimento.

Para obter mais informações sobre como funciona uma taxa de limite e quem deve usá-la, confira nosso guia detalhado de taxa máxima, que também mostrará como calcular a taxa de limite de sua propriedade.

Quem é uma calculadora de renda de aluguel

Uma calculadora de ROI de propriedade de aluguel deve ser usada por um investidor imobiliário que queira uma solução fácil para descobrir se uma propriedade alugada é um bom investimento. É normalmente usado para avaliar uma oportunidade de compra e para avaliar a retenção de uma propriedade de investimento que você já possui.

Geralmente, é correto para investidores de longo prazo que querem apertar alguns botões e ter coisas como o fluxo de caixa da propriedade e o ROI calculado para eles. A maioria dos investidores usa uma calculadora de fluxo de caixa de propriedade de aluguel antes de decidir se compra ou não uma propriedade de investimento. No entanto, outros investidores usam para decidir se devem manter ou vender suas propriedades de investimento atuais.

Especificamente, uma calculadora de ROI de propriedade de aluguel é certa para:

  • Duplex, triplex e outros investidores imobiliários multifamiliares
  • Investidores em edifícios de apartamentos
  • Investidores de casas unifamiliares
  • Proprietários que administrarão a propriedade
  • Investidores que desejam vender uma propriedade e poder dar ao comprador em potencial todos os valores da propriedade, como fluxo de caixa

“Eu possuo algumas propriedades de aluguel e uso uma calculadora de propriedade alugada. Eu gostaria de tê-lo quando eu comprei minhas propriedades. Durante nossa primeira experiência de locação, não atribuímos datas de pagamento corretamente ao aluguel e aos serviços públicos. Assim, tivemos que distribuir grandes somas de dinheiro por impostos e serviços públicos, essencialmente, enfrentando os custos todos os meses no primeiro ano. Uma calculadora de propriedade alugada ajudará a calcular o ROI e o fluxo de caixa com base em nossas despesas operacionais, como impostos e utilidades. ”

- Brad Biren, advogado, Johnston Martineau

Quem é uma calculadora de renda de aluguel não é certo para

Uma calculadora de renda geralmente não é adequada para investidores que compram uma propriedade com a intenção de reabilitá-la e vendê-la com lucro. Esses tipos de investidores de curto prazo geralmente não se importam com renda de aluguel ou fluxo de caixa mensal. Em vez disso, eles se concentram no valor pós-reparo (ARV) e na quantidade de ROI que podem obter vendendo a propriedade o mais rápido possível.

Linha de fundo

Uma calculadora de fluxo de caixa de propriedade alugada é usada pelos investidores para decidir se uma propriedade alugada é um bom investimento com base no potencial fluxo de caixa, ROI e cap rate da propriedade. Essa calculadora de fluxo de caixa de propriedade alugada usa insumos como valor da propriedade atual, adiantamento e prazo do empréstimo para fornecer resultados como ROI, fluxo de caixa e taxa de limite.

Obtenha uma cotação do empréstimo do Visio para calcular com mais precisão seu ROI. A Visio Lending oferece empréstimos para propriedades de aluguel com valores de até US $ 2 milhões com taxas de juros fixas e variáveis ​​de 30 anos. Preencha um formulário on-line e trabalhe com a equipe do Visio para obter uma cotação.

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Assista o vídeo: Como se calcula o valor de uma marca (Outubro 2019).

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